Permis de construire : tout savoir et comment le réaliser ?

Le permis de construire s’accompagne de règles et de normes à connaître. La réglementation applicable évolue régulièrement, notamment avec le PLU et le Cerfa 13406. Il est important de connaître les délais d’obtention et les prix associés. Les questions de recours, de validité, d’affichage, ainsi que les nouvelles normes RE2020 et l’attestation sismique PCMI13 sont également essentielles. Autant de points auxquels nous allons répondre dans cet article.

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Comprendre la règlementation et savoir établir un permis de construire sereinement.

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Romain GRANGES

Fondateur & Dessinateur en architecture · RG Conception

Plus de 13 ans d’expérience

Définition: Qu'est ce qu'un permis de construire ?

Un permis de construire est un dossier administratif faisant partie des autorisations d’urbanisme, tout comme la déclaration préalable de travaux. Il permet aux services d’urbanisme de votre commune de vérifier que votre projet respecte les règles et codes de l’urbanisme. Le permis de construire est obligatoire pour la réalisation de projets de construction de moyenne à grande envergure. Il ne s’agit pas simplement d’une formalité ou d’un formulaire Cerfa à remplir. Au contraire, c’est un dossier complexe qui nécessite des connaissances et du temps pour rassembler toutes les pièces demandées. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour s’assurer que votre projet de construction soit approuvé rapidement.

Dans quel cas, un permis de construire est-il obligatoire ?

Un projet nécessite un permis de construire dès lors qu’il entraîne la création d’une certaine surface de plancher ou d’emprise au sol, ou qu’il modifie la structure de votre habitation ou de votre bâtiment.

Si votre projet se situe sur une parcelle avec un bâtiment existant, il est important de la prendre en compte dans le calcul des surfaces existantes et projetées dans le cas d’une extension. Ceci déterminera s’il faut établir une simple déclaration préalable aux travaux ou une demande de permis de construire et si le recours à l’architecte est obligatoire ou pas.

Quels projets sont soumis à un permis de construire ?

Vous vous demandez dans quels cas un permis de construire est obligatoire ? Voici les principales situations à connaître pour éviter toute démarche non conforme. Il est essentiel de distinguer les projets indépendants, comme une nouvelle construction ou une annexe, des travaux d’extension, car les règles applicables diffèrent selon la nature du projet.

• Construction neuve : toute nouvelle construction qui crée plus de 20 m² de surface de plancher nécessite un permis de construire.
• Travaux d’extension : un agrandissement, une surélévation, ou l’aménagement de combles avec une création de surface de plancher ou d’emprise au sol de 20 m² ou plus requiert également un permis. Si votre parcelle est située en zone urbaine régie par un Plan Local d’Urbanisme (PLU), cette surface peut être étendue jusqu’à 40 m² sans permis, à condition de déposer une déclaration préalable de travaux.
• Annexes et dépendances : les constructions comme un garage, un carport, un abri de jardin, une véranda, ou une dépendance sont classées comme annexes. Ces projets peuvent nécessiter un permis de construire selon leur taille et leur localisation.
• Piscines : les piscines dont le bassin dépasse 100 m² ou celles couvertes par une structure d’une hauteur supérieure à 1,80 m nécessitent également un permis de construire.

Il est donc crucial d’identifier correctement la catégorie de votre projet afin d’appliquer les règles appropriées. Les démarches administratives et les obligations peuvent varier entre un projet indépendant et une extension de bâtiment existant. Préparez votre projet en toute sérénité en respectant ces règles essentielles et en vous renseignant sur les spécificités locales.

Exemples:

Peut-on construire sans permis de construire ?

Si vous décidez de construire sans faire la demande de permis de construire ou de déclaration préalable aux travaux, vous encourez des risques. Cela représente une infraction au code de l’urbanisme. Si un agent de l’état ou un agent de police constate votre infraction, il peut dresser un procès-verbal, transmis au procureur de la République. Construire sans autorisation est un délit : c’est le tribunal correctionnel qui statue.

Quels sont les risques de construire sans permis ?

• Arrêt immédiat des travaux
• Démolition de l’ouvrage (vos constructions)
• Mise en conformité de vos constructions

Si l’urbanisme est conciliant, vous devrez simplement établir les pièces graphiques et écrites conformément aux travaux réalisés dans les plus brefs délais. Vos travaux seront toutefois interrompu le temps de la mise en conformité. Sachez que si les travaux que vous avez réalisés sans autorisation, ne sont pas conforme à la règlementation, la démolition sera probablement obligatoire.

Les poursuites pénales se prescrivent par 6 ans à compter de l’achèvement des travaux, mais la commune peut encore agir devant le juge civil pendant 10 ans pour obtenir la démolition ou la mise en conformité (article L.480-14 du Code de l’urbanisme). L’amende va de 1 200 € jusqu’à 6 000 € par mètre carré de surface construite (article L.480-4 du Code de l’urbanisme).

Quand est-ce que le recours à l'architecte est obligatoire ?

Terrain nu de toute construction

Si vous souhaitez faire construire une maison individuelle ou un annexe (garage, abri de jardin…) sur une parcelle nu, sans présence de construction, le recours à l’architecte est obligatoire seulement si la surface de plancher ou d**’emprise au sol est supérieur à 150m²** ou si vous souhaitez déposer le permis en tant que SCI.

Terrain avec constructions existantes

Si vous souhaitez agrandir votre maison, créer une extension (garage, extension…) ou agrandir un bâtiment existant, le calcul pour déterminer le recours à l’architecte est plus complexe. Vous devez prendre en compte la surface de plancher et d’emprise au sol avant et après travaux. En revanche, si votre projet est bien distinct du ou des bâtiments existants, il faut uniquement prendre en compte les surfaces de votre projet. Dans tous les cas, si votre projet créé moins de 20m² de SP ou de CES, vous n’aurez pas besoin de passer par un architecte.

Si l’agrandissement est compris entre 20 m² et 40 m² et qu’il porte la surface totale à plus de 150 m² de surface de plancher, il faudra demander un permis de construire et recourir à un architecte.

Si votre projet est soumis à permis de construire et que la surface de plancher et d’emprise au sol finale dépasse 150m², alors le recours à l’architecte est obligatoire.

Quel est le prix d'un permis de construire ?

Coût d'un architecte:

On estime que les honoraires d’un architecte pour la constitution d’un dossier de permis de construire varient entre 30 € et 60 € HT par mètre carré, en fonction de la surface et de la complexité du projet. Par exemple, pour une maison de 200 m², le coût est d’environ 30 € HT/m², tandis que pour une extension de 40 m², il peut atteindre 60 € HT/m². Un tarif minimum, souvent compris entre 1 500 € et 3 500 € HT, est généralement appliqué pour la réalisation et le suivi du dossier.

Si vous confiez l’intégralité de votre projet à un architecte, incluant la conception et la supervision des travaux, ses honoraires représentent généralement entre 8 % et 12 % du montant total des travaux.

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Pour les constructions inférieures à 150 m², il est possible de réaliser les plans vous-même ou de faire appel à un dessinateur en bâtiment, souvent à un coût inférieur. Ce professionnel peut concevoir les plans de manière similaire à un architecte. Cependant, le recours à un architecte est obligatoire lorsque la surface de plancher dépasse 150 m² ou que l’agrandissement porte la surface totale au-delà de ce seuil.

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Romain GRANGES

Fondateur & Dessinateur en architecture · RG Conception

Plus de 13 ans d’expérience

Coût d'un dessinateur:

Prix moyen d'un permis de construire pour une maison neuve de 100m²:

Coût annexes:

Si votre projet présente des particularités il peut vous être demandé de fournir des documents complémentaires comme, par exemple, une étude d’infiltration des eaux. Bien entendu, cela engagera des frais complémentaires non négligeable.

Quelles sont les taxes liées permis de construire ?

La construction ou la modification d’un bien déclenche le paiement de taxes d’urbanisme. Celles-ci sont locales, départementales ou régionales et obéissent chacune à des règles spécifiques. Il est important de vérifier pour chaque situation les taxes

La taxe d'aménagement

La taxe d’aménagement a été instituée le 1er mars 2012 en substitution de la Taxe locale d’équipement (TLE). Elle doit être versée à l’occasion de la construction, la reconstruction, l’agrandissement de bâtiments et aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. Elle est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager.

La taxe est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations, nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration préalable), et aux opérations qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles.

Comment calculer la taxe d'aménagement ?

Le montant de  la taxe d’aménagement est calculé selon la formule suivante :

• surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire (sauf valeur fixe pour certains aménagements) x taux fixé par la collectivité territoriale.

La redevance d’archéologie préventive

Une personne publique ou privée qui prévoit de faire des travaux touchant le sous-sol doit verser une redevance d’archéologie préventive (RAP) destinée à financer les diagnostics archéologiques. Le versement de cette redevance et son calcul dépendent de la nature des travaux

La taxe foncière

Construire ou la modifier votre construction enclenchera automatiquement le paiement de la taxe foncière. Vous êtes ou devenez propriétaire: Vous devrez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Mais attention, il existe des exonérations liées à la propriété ou à la personne propriétaire.

Comment faire un dossier de demande de permis de construire ?

Avant de se lancer dans la constitution du dossier, il est impératif de vérifier si votre projet est soumis à un Plan Local de l’Urbanisme (PLU) ou à un Règlement National de l’Urbanisme (RNU) ou à un règlement de lotissement. Pour cela, vous allez devoir chercher le plan d’assemblage où vous pourrez déterminer la zone dont votre projet dépends (exemple: Zone U pour Urbaine). Vous devrez vérifiez si vous êtes ou non dans un secteur protégé, à proximité d’un bâtiment historique ou dans un quartier régie par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître votre possibilités constructibles.

Vous devrez donc prendre en considération toutes les obligations et respecter la règlementation dont vous dépendez.

Quelles sont les normes à respecter et attestations à joindre au permis de construire ?

Lors du dépôt d’un permis de construire, plusieurs normes doivent être respectées et certaines attestations ou études spécifiques doivent être jointes en fonction du projet et de sa localisation.

Les normes à respecter :

• Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Règlement National de l’Urbanisme (RNU) : Ces documents définissent les règles applicables à votre terrain et à votre construction (zones constructibles, hauteur des bâtiments, emprise au sol, etc.). Le PLU est spécifique à chaque commune, tandis que le RNU s’applique dans les communes sans PLU.

• Règlement de lotissement : Si votre terrain est situé dans un lotissement, le règlement peut imposer des règles complémentaires ou spécifiques (aspect des façades, type de clôtures, etc.).

• Respect des lois littorales : Dans les zones littorales, des dispositions spécifiques encadrent les constructions pour préserver l’environnement et limiter les risques (érosion, submersion).

• Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) : En zones inondables, le PPRI impose des règles strictes sur l’implantation, les matériaux, et parfois l’élévation des bâtiments.

Les attestations et études à joindre :

• Attestation thermique RE2020 (PCMI14-1 ou PCMI14-2): Obligatoire pour les constructions neuves, cette attestation garantit le respect de la Réglementation Environnementale 2020, qui impose des performances énergétiques et environnementales optimales.
• Attestation sismique PCMI13 : Exigée depuis le 1er janvier 2024 selon la zone de sismicité du terrain et la nature du projet — zones 3 à 5 pour une maison individuelle, dès la zone 2 pour certains bâtiments comme les ERP —, elle certifie que les règles parasismiques ont été prises en compte dès la conception.

• Études de sol : Pour certains projets, notamment en zones sensibles ou pour des constructions complexes, des études de sol spécifiques peuvent être demandées, comme l’étude AVP G2EP pour les eaux pluviales ou d’autres études techniques.

• Études spécifiques au SPANC : Dans les zones non raccordées au réseau public d’assainissement, une étude d’assainissement non collectif doit être réalisée et validée par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).

Où déposer le dossier de permis de construire ?

Pour les communes non concernées ou si vous préférez une démarche classique, le dossier complet de permis de construire doit être déposé directement à la mairie, auprès du service de l’urbanisme. Lors de cette étape, un numéro d’enregistrement vous sera attribué et un récépissé vous sera remis. La mairie se chargera ensuite de transmettre votre dossier aux différents services compétents pour instruction.

Nouveauté et précision légale : Cette évolution découle de l’application de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), qui incite à la transition numérique des services publics. Cependant, la procédure reste flexible pour les administrés. Par exemple, si vous ne pouvez pas vous déplacer ou souhaitez confier cette tâche à une tierce personne, il est possible d’établir une procuration. La personne désignée déposera alors le dossier en votre nom.

De plus, lorsque vous faites appel à un architecte, ce dernier a l’obligation légale de s’occuper lui-même du dépôt du dossier. Cela garantit une prise en charge complète et professionnelle de votre projet, tout en respectant les nouvelles exigences administratives.

Qui délivre les permis de construire ?

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire est le maire, au nom de la commune, dans les communes dotées d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ainsi que, lorsque le conseil municipal l’a décidé, dans les communes qui sont dotées d’une carte communale, et le préfet ou le maire au nom de l’État dans les autres communes.

Quel est le délai pour obtenir un permis de construire ?

Quel est la durée de validité d'un permis ?

La durée de validité d’un permis de construire est de 5 ans au maximum si renouvellement. En effet, de base le permis à une durée de validité de 3 ans, renouvelable deux fois 1 an.

Permis de construire et affichage : quel est le délai de recours des tiers ?

Le délai de droit des tiers est déclenché dès que vous affichez votre permis de construire sur votre terrain. Ce délai permet à toute personne justifiant un intérêt de contester votre permis de construire si elle peut prouver que votre projet impacte directement l’utilisation ou l’occupation de son propre bien. Il peut s’agir d’un voisin proche de votre habitation, par exemple. Ce délai de recours des tiers est limité à 2 mois, il est donc recommandé de patienter pendant cette période avant de commencer les travaux afin de donner la possibilité aux tiers de s’exprimer.

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Comment contester un permis de construire ?

Si un tiers considère que le projet en cours dans son voisinage affecte directement les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut entamer une procédure pour contester le permis de construire. Avant de le contester, le tiers doit avoir accès à l’affichage en mairie du permis et l’étudier pour voir s’il y a des failles. Si le permis est conforme aux règles d’urbanisme, la contestation peut être risquée pour le tiers qui peut être tenu responsable de dommages et intérêts. Si le tiers possède des éléments tangibles pour contester le permis, il peut entamer une procédure soit par un recours gracieux en lettre recommandée avec avis de réception accompagné de ses justificatifs, soit par un recours contentieux accompagné de ses pièces justificatives devant le tribunal administratif. Dans les deux cas, il est obligatoire d’informer la mairie et le titulaire du permis de construire. Le juge administratif peut annuler le permis, suspendre les travaux si commencés, ou fixer un délai pour que le titulaire du permis demande un permis modificatif.

Comment modifier un permis en cours d'instruction ?

Si la modification concerne un aspect mineur du projet, elle peut être acceptée par l’autorité compétente sans nécessiter une nouvelle instruction du dossier. Cependant, si la modification est jugée substantielle, une nouvelle instruction sera nécessaire et le délai d’instruction sera de nouveau applicable. Dans ce cas, l’autorité compétente pourra refuser la demande de modification si elle estime que les éléments présentés ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.

Comment transférer un permis de construire ?

Transférer un permis de construire est une procédure possible, mais elle est soumise à certaines conditions spécifiques. Tout d’abord, le permis à transférer doit être valide, c’est-à-dire qu’il n’a pas expiré, légal, c’est-à-dire conforme à la réglementation en vigueur, et définitif, c’est-à-dire non contesté ou susceptible d’être annulé.

Ensuite, un accord entre le titulaire actuel du permis et le futur bénéficiaire est indispensable pour procéder au transfert. Si les parties ne parviennent pas à un accord, le nouveau propriétaire devra déposer une nouvelle demande de permis de construire auprès de la mairie.

Cette démarche permet au nouveau titulaire de poursuivre le projet dans les conditions établies par le permis initial, tout en assurant une continuité réglementaire et administrative.

Comment annuler un permis de construire ?

L’annulation d’un permis de construire peut intervenir dans plusieurs cas de figure, selon qu’il s’agit d’une démarche volontaire de la part du titulaire ou d’une procédure juridique engagée par un tiers.

1. Annulation volontaire par le titulaire du permis : Si le titulaire souhaite renoncer à son permis de construire, il doit adresser une demande écrite à la mairie, précisant clairement son intention d’annuler le permis. Cette démarche est irréversible, et une fois annulé, le permis ne pourra plus être réactivé. Si le projet doit être relancé à une date ultérieure, il faudra déposer une nouvelle demande.

2. Annulation administrative ou judiciaire : Un permis de construire peut également être annulé suite à un recours exercé par un tiers (un voisin, une association, etc.) ou à une décision administrative. Les tiers disposent d’un délai de deux mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain pour introduire un recours gracieux auprès de la mairie ou un recours contentieux devant le tribunal administratif. L’annulation peut être prononcée si des irrégularités sont constatées, comme une violation des règles d’urbanisme, une procédure non respectée, ou un préjudice porté aux droits des tiers.

3. Effet d’une annulation : Une fois annulé, le permis perd toute validité, et les travaux en cours doivent être immédiatement stoppés. Le titulaire peut être contraint de remettre le terrain dans son état initial, en particulier si des constructions ont été réalisées avant l’annulation.

Il est donc essentiel, avant toute demande ou contestation, de bien s’informer sur les conséquences et les démarches à suivre pour éviter des complications ou des délais prolongés.

Permis de construire: Réponses aux questions populaires