Plan de masse: Comment le faire ?

L e plan de masse est l’une des pièces incontournables pour déposer un permis de construire ou une déclaration de travaux. Il permet à l’urbanisme de vérifier la conformité de votre projet. Un plan du cadastre pourra vous être utile pour faire un plan de masse. Dans cet article, nous allons vous expliquer qu’est-ce qu’un plan de masse et comment le réaliser.

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Définition: Qu'est ce qu'un plan de masse ?

Le plan de masse est l’une des pièces graphiques à fournir dans votre demande d’autorisation de construire. A ne pas confondre avec le plan de situation. Le plan de masse permet à l’urbanisme de vérifier la conformité de votre projet avec la règlementation en vigueur sur votre commune, quelle soit Locale (Plan Local de l’Urbanisme) ou Nationale (Règlementation Nationale de l’Urbanisme). Ces règles d’urbanisme sont généralement consultable sur le site géoportail urbanisme: geoportail-urbansime.gouv.fr

Pour les demandes de permis de construire, ce plan correspond à la pièce PCMI2 pour les projets de construction de maisons individuelles et/ou ses annexes et PC2 pour tous les autres projets. Pour les demandes préalables aux travaux, ce plan porte la mention DPMI2 (projets de construction de maison individuelle et/ou ses annexes) et DP2 pour tous les autres projets.

Plan de situation vs Plan de masse: Quelles différences ?

Le plan de situation est l’une des pièces graphiques à fournir dans votre demande d’autorisation de construire nommée PC1, PCMI1, DP1 ou DPMI1 à ne pas confondre avec le plan de masse qui correspond à la PC2, PCMI2, DP2 ou DPMI2.

Comme son nom l’indique, le plan de situation permet de situer le projet à l’échelle de la commune (échelles courantes: 1/1000ème ou 1/5000ème). On peut utiliser un plan de composition du cadastre et/ou un plan IGN Géoportail sur lequel on indique la position de notre projet.

Le plan de masse est un plan de plus près et plus détaillé (échelle courante: 1/200ème) sur lequel on doit représenter l’état existant et l’état projeté. Le plan de masse doit contenir de nombreuses informations permettant de vérifier la légalité du projet par rapport aux règles édictées sur les règlements (PLU, RNU, lotissement)

Que doit contenir un plan de masse ?

Un plan de masse est une pièce graphique qui doit être très précise et ne comporter aucun doute sur les informations fournis. Vous devrez donc réaliser le plan de masse coté et à l’échelle. Il doit permettre à l’administration de comprendre immédiatement votre projet comme, notamment, son implantation précise sur le terrain depuis les limites séparatives et publics.

Les constructions existantes

Quelque soit votre projet, le plan de masse doit représenter les constructions existantes. Cela est d’autant plus important en cas de projet d’extension, d’agrandissement, de construction de garage, piscine, véranda.

Le projet

Le projet doit être bien visible sur le plan de masse. Vous devez y représenter les cotations dans les 3 dimensions afin que l’urbanisme puisse valider son implantation. Vous devrez aussi indiquer la surface de l’emprise au sol du projet
Comment calculer l’emprise au sol ? Découvrez notre article

Il est recommandé d'établir deux plans de masse !

Positionnez votre souris sur cet encadré pour en savoir plus

Afin de faciliter le compréhension de votre projet,
il est recommandé d'établir deux plans de masse:


- Un plan de masse de l'état actuel de votre terrain
- Un plan de masse de l'état futur avec les nouvelles constructions à édifier et/ou les aménagements

Les limites de votre terrain et ses clôtures

Vous devez faire apparaitre distinctement les limites séparatives et les limites par rapport aux voies et aux emprises publiques. Cela rejoins notre précédent point, vous devez indiquer les distances de votre projet depuis la perpendiculaire de ses limites. En cas de projet d’édification de clôtures et/ou portail, vous devrez les faire apparaitre ainsi que leur dimensions.

L'accès au terrain depuis l'espace public ou rural

L’administration pourra ainsi valider si les accès, allées, allées de garage, servitudes sont suffisantes et qu’elles ne présentent pas un risque pour la sécurité des usagers. Les sorties qui donne un accès direct sur l’espace public sont souvent règlementés. Il est recommandé de créer une aire de retournement sur la parcelle ou de créer une place de midi.

Les aménagements extérieurs divers

N’oubliez pas d’indiquer les aménagement extérieur tels que les dalles, terrasses, abris, cabanons, véranda, barbecue… Ses aménagements sont aussi règlementé dès lors qu’ils sont fixes ou font plus de 5m².

Espaces verts: végétations, plantations...

Vous devez également indiquer les plantations avant et après travaux. Les espaces verts ont une importance primordiale notamment pour la biodiversité. Dans certaine commune il peut vous être demandé un calcul démontrant la prise en compte du BioTope. Vous devez donc indiquer si vous allez planter ou abattre des plantes/arbres.

Les réseaux Voirie et Réseaux Divers (VRD)

Il est important de faire apparaitre les réseaux d’électricité (EDF) et de gaz, de téléphonie (PTT), d’Eaux Pluviales (EP), d’Eaux Usées (EU) et d’Eau Potable (AEP) selon la nature du projet. Si votre terrain est viabilisé, il suffira de représenter par des traits, le raccordement aux réseaux publiques. Si ce n’est pas le cas, notamment pour les évacuations, vous devrez présenter une solution de traitement des eaux pluviales et des eaux usées (tranchées d’infiltrations, puits perdu, fosse septique, micro station…)

Les annotations

Pour faciliter la compréhension de votre projet, il est recommandé d’indiquer l’emplacement des prises des photographies de l’environnement proche et lointain, de la coupe générale, du Nord, de l’accès à la parcelle et des voiries publiques.

Comment dessiner un plan de masse ?

Etape 0: Pré-requis

  • Logiciel de CAD (type AutoCAD, ArchiCAD…) ou 3D comme Google Sketchup gratuit
  • Plan du géomètre (de préférence) ou plan du cadastre à l’échelle
  • Plans de votre projet
  • Plan Local de l’Urbanisme (PLU) ou Règlement National de l’Urbanisme (RNU), règlement de lotissement (si votre projet se situe dans un lotissement avec un règlement spécifique)

Étape 1: Le fond de plan

  • 01
    Plan du géomètre
  • 01-BIS
    Plan du cadastre.gouv.fr
Pour commencer, vous allez devoir réutiliser le fond de plan du terrain avec le bornage et les limites de propriété. Si vous avez le plan du géomètre vous allez pouvoir implanter votre projet avec précision.
Il est possible de réutiliser le plan du cadastre pour implanter votre projet. Toutefois, un plan de géomètre restera bien plus précis. Il n'est pas rare d'avoir plusieurs centimètres de différences entre le plan du cadastre et la réalité.

Étape 2: Votre projet

  • 02
    Implantation de votre projet
  • 02-2
    Cotations
  • 02-3
    Annotations
Une fois le fond de plan préparé, vous allez devoir dessiner votre projet sur le terrain. Veillez à bien respecter l'échelle.
Vous devrez indiquer toutes les cotes dans les 3 dimensions: largeur, longueur, hauteur/profondeur afin que l'administration puisse vérifier la conformité de votre projet. Dans certaines communes les remblais et déblais sont limités en hauteur. Vous devrez indiquer la surface de l'emprise au sol de votre projet, les altitudes NGF et par rapport au sol fini de la maison ou de la construction
Pour faciliter la compréhension de votre dossier de permis de construire ou déclaration préalable, vous devrez indiquer la position de la coupe générale (PC3 - PCMI3 - DP3 - DPMI3). Vous positionnerez également l'emplacement des prises des photographies de l’environnement proche et lointain, la direction du Nord, ...

Étape 3: Les aménagements extérieurs

  • 03-1
    Accès et clôtures
  • 03-2
    Végétation
Indiquez précisément le cheminement des accès voiture et piéton ainsi que leurs revêtement (gravier, bitume...). Représentez les clôtures et portail si vous souhaitez en créer ainsi que leurs dimensions. Il peut vous être demandé de créer une aire de retournement afin d'éviter tout risques d'accident liés à l'arrêt de véhicule ou la manœuvre de véhicule sur la voirie public (ou de créer une place de midi).
Indiquez la végétation que vous souhaitez planter et/ou celles que vous souhaitez supprimer. Pour la biodiversité, il est de plus en plus recommandé de créer des espaces verts bénéfique pour l'environnement. Certaines communes peuvent l'exiger au travers du respect du BioTope. Dans ce cas veillez à limiter les surfaces imperméables.

Étape 4: Les réseaux VRD

  • EDF
    Electricité (EDF)
  • PTT
    Téléphonie (PTT)
  • AEP
    Eau potable (AEP)
  • EU
    Eaux usées (EU)
  • EP
    Eaux pluviales (EP)
  • GAZ
    Gaz (GAZ)
Selon la nature de votre projet, vous allez devoir représenter le raccordement au réseau électrique EDF. Vous devrez le représenter à sa position exacte de raccordement par un trait pointillé rouge par exemple.
Selon la nature de votre projet, vous allez devoir représenter le raccordement au réseau Télécom (Téléphonie). Vous devrez le représenter à sa position exacte de raccordement par un trait pointillé vert par exemple.
Selon la nature de votre projet, vous allez devoir représenter le raccordement au réseau d'eau potable (AEP). Vous devrez le représenter à sa position exacte de raccordement par un trait pointillé magenta par exemple.
Selon la nature de votre projet, vous allez devoir représenter le raccordement au réseau d'eaux usées (EU, anciennement EV pour Eaux vannes) . Vous devrez le représenter à sa position exacte de raccordement par un trait pointillé orange par exemple. Si le terrain n'est pas viabilisé, une étude étude d'assainissement peut vous être demandée.
Selon la nature de votre projet, vous allez devoir représenter le raccordement au réseau d'eaux pluviales (EP) . Vous devrez le représenter à sa position exacte de raccordement par un trait pointillé bleu par exemple. Si le terrain n'est pas viabilisé, une étude d'infiltration peut vous être demandée. Et vous devrez représenter une puits perdu, une noue, ou des tranchées d'infiltration par exemple.
Selon la nature de votre projet, vous allez devoir représenter le raccordement au réseau de gaz (GAZ). Vous devrez le représenter à sa position exacte de raccordement par un trait pointillé cyan par exemple.

Exemple de plan de masse

Questions / Réponses

Pour établir un plan de masse gratuitement vous pouvez utiliser un fond de plan du cadastre pdf à l’échelle sur cadastre.gouv.fr. Vous pourrez ainsi y ajouter votre projet coté dans les 3 dimensions sur le fond de plan en veillant à ne rien oublier.
Dans l’absolu, tout le monde peut faire un plan de masse soi-même. Toutefois, l’architecte ou le dessinateur reste le professionnel le plus compétent pour faire un plan de masse de votre projet de construction ou d’extension. Quand votre projet est soumis à l’architecte, celui-ci élaborera le plan de masse pour vous.
ArchiFacile ou Sketchup gratuit par exemple. Il y a plusieurs logiciels gratuits pour faire un plan de masse. Vous pourrez ainsi dessiner un plan de masse gratuitement. Il existe d’autres logiciels de Dessins Assistés par Ordinateur (DAO) payants plus ou moins abordables. Les plus communs sont Autocad et Archicad ou encore Allplan.
Un plan de masse coté dans les 3 dimensions signifie que votre plan devra indiquer les niveaux et être coté en largeur et longueur. Les niveaux (altimétries) doivent être indiqués suivant le Nivellement Général de la France (NGF) et également depuis le niveau de référence du projet (niveau du sol fini du RDC généralement). Les niveaux seront du type (+2.78 / 758.21 NGF). En ce qui concerne les cotations, vous devrez indiquer toutes les largeurs et longueurs du projet ainsi que l’implantation de chaque projet depuis les limites séparatives et l’espace public.
L’acronyme AEP signifie Alimentation en Eau Potable. Pour un plan de masse, vous allez donc devoir indiquer le raccordement au réseau public. Si votre terrain si situe dans une zone blanche, sans réseau public, il vous restera la solution de filtrage de l’eau (à condition d’avoir une source potentiellement candidate à proximité). Vous devrez alors faire réaliser une étude spécifique et obtenir l’accord.
L’acronyme PTT signifie Postes, Télégraphes et Téléphone. Ce sigle désigne aujourd’hui le ministère et les services chargés des opérations postales (La Poste) et des télécommunications (France Télécom). Pour un plan de masse, vous allez devoir indiquer le raccordement au réseau public Télécom (Téléphonie, internet)

L’acronyme NGF signifie Nivellement Général de la France. Pour un plan de masse, vous allez devoir indiquer les altitudes NGF du terrain. Elles sont généralement repérées sous forme de courbes de niveaux ou de points altimétrique sur le plan du géomètre.

Le code de l’urbanisme n’exige pas d’échelle particulière. C’est donc plutôt votre terrain (dimensions et forme) qui vous aidera à choisir l’échelle la plus adaptée. Les informations obligatoires (cotes dans les 3 dimensions, accès, surfaces…) de votre plan de masse doit être parfaitement lisible. L’échelle de dessin la plus commune d’un plan de masse est le 1/200ème et ne doit pas dépasser le 1/500ème. Il est très important que vous utilisez une échelle conventionnelle. N’optez donc surtout pas pour une représentation au 1/256ème ou au 1/58ème, ce qui complexifierait la lecture pour l’instructeur de votre dossier. Attention également au format d’impression (A4, A3…) de vos plans qui peut fausser l’échelle de vos plans et/ou les rendre illisibles.

Les échelles conventionnelles en dessin d’architecture sont les suivantes:

  • 1:50 ème = 2 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan de niveau)
  • 1:100 ème = 1 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan en coupe)
  • 1:200 ème = 0,5 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan de masse)
  • 1:500 ème = 0,2 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité.
  • 1:1000 ème = 0,1 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan de situation)
  • 1:20 ème = 5 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: détails architecturaux)
  • 1:25 ème = 4 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: détails architecturaux)

Elles sont souvent utilisable avec un kutch (sorte de règle pour convertir rapidement les mesures papier/réalité souvent utilisée par les architectes)

Votre expert

Commentaires (2)

  1. bertin Frédéric
    août 30, 2022

    Je souhaiterais être contacte pour la réalisation d’un plan de masse svp

    • Votre expert
      septembre 29, 2022

      Bonjour,
      Nous nous ferons un plaisir de répondre à votre demande.
      Je vous invite à me contacter au 06 82 73 19 16 afin d’échanger sur votre projet.
      Cordialement,
      Romain
      RG Conception

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