Qu’est-ce qu’un Plan de Masse et Comment le réaliser?
L e plan de masse est l’une des pièces incontournables pour déposer un permis de construire ou une déclaration de travaux. Il permet à l’urbanisme de vérifier la conformité de votre projet. Un plan du cadastre pourra vous être utile pour faire un plan de masse. Dans cet article, nous allons vous expliquer qu’est-ce qu’un plan de masse et comment le réaliser.
Définition: Qu'est ce qu'un plan de masse ?
Le plan de masse coté dans les 3 dimensions est une représentation graphique “vue d’avion” d’un site ou d’un terrain, offrant une vue globale de l’ensemble d’un projet architectural ou d’aménagement. Ce document indispensable, généralement requis lors des demandes de permis de construire ou de déclarations préalables de travaux, sert à illustrer tous les éléments existants et prévus, les limites du site, les plantations à maintenir ou à supprimer, et les réseaux à instaurer.
Exigé par le code de l’urbanisme, le plan de masse est un outil précieux qui aide les instructeurs de projets à comprendre clairement le plan proposé et à vérifier sa conformité avec les directives d’urbanisme, habituellement établies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). On peut le retrouver sous différents noms tels que PCMI2. Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier [Art. R. 431-9 du code de l’urbanisme], PC 2, ou DP 2 [Art. R. 431-36 b) du code de l’urbanisme] en fonction du type d’autorisation d’urbanisme concerné.
Il est important de distinguer deux catégories de plans de masse :
- Le plan de masse initial : qui décrit l’état actuel d’un terrain, avec toutes ses constructions et aménagements existants.
- Le plan de masse projeté : qui visualise l’état envisagé du terrain, intégrant toute construction, démolition ou modification planifiée (par exemple, l’illustration d’une extension de maison, d’une future piscine ou d’un garage à construire).
Ainsi, le plan de masse sert de référence pour comprendre, visualiser et évaluer l’évolution potentielle d’un site, fournissant une perspective détaillée et intégrée de l’impact d’un projet sur son environnement immédiat.
Plan de masse en 3 dimensions: Qu'est-ce que cela signifie ?
L‘article R.431-9 et l’article R. 431-36 b du code de l’urbanisme stipule que toute demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux doit inclure un plan de masse coté en 3 dimensions.
Ce plan propose une visualisation de la longueur, la profondeur et la hauteur des constructions et aménagements projetées, offrant ainsi aux autorités administratives une perception tridimensionnelle des aménagements envisagés sur le terrain.
Plus qu’une illustration, il s’agit d’un outil technique où chaque cote est clairement indiquée. Les cotes “NGF” (Nivellement Général de la France) y figurent, détaillant les hauteurs, que ce soit pour les bâtiments ou pour l’altimétrie du terrain. Ce plan de masse coté dans les 3 dimensions offre une vue exacte du projet, facilitant une évaluation approfondie de son intégration et de son impact.
Éléments Clés d'un Plan de Masse : Que Doit-il Contenir ?
Un plan de masse est une pièce graphique qui doit être très précise et ne comporter aucun doute sur les informations fournis. Vous devrez donc réaliser le plan de masse coté et à l’échelle. Il doit permettre à l’administration de comprendre immédiatement votre projet comme, notamment, son implantation précise sur le terrain depuis les limites séparatives et publics.
Les constructions existantes
Quelque soit votre projet, le plan de masse doit représenter les constructions existantes. Cela est d’autant plus important en cas de projet d’extension, d’agrandissement, de construction de garage, piscine, véranda.
Le projet
Le projet doit être bien visible sur le plan de masse. Vous devez y représenter les cotations dans les 3 dimensions afin que l’urbanisme puisse valider son implantation. Vous devrez aussi indiquer la surface de l’emprise au sol du projet
Comment calculer l’emprise au sol ? Découvrez notre article
Il est recommandé d'établir deux plans de masse !
Afin de faciliter le compréhension de votre projet,
il est recommandé d'établir deux plans de masse:
- Un plan de masse de l'état actuel de votre terrain
- Un plan de masse de l'état futur avec les nouvelles constructions à édifier et/ou les aménagements
Les limites de votre terrain et ses clôtures
Vous devez faire apparaitre distinctement les limites séparatives et les limites par rapport aux voies et aux emprises publiques. Cela rejoins notre précédent point, vous devez indiquer les distances de votre projet depuis la perpendiculaire de ses limites. En cas de projet d’édification de clôtures et/ou portail, vous devrez les faire apparaitre ainsi que leur dimensions.
L'accès au terrain depuis l'espace public ou rural
L’administration pourra ainsi valider si les accès, allées, allées de garage, servitudes sont suffisantes et qu’elles ne présentent pas un risque pour la sécurité des usagers. Les sorties qui donne un accès direct sur l’espace public sont souvent règlementés. Il est recommandé de créer une aire de retournement sur la parcelle ou de créer une place de midi.
Les aménagements extérieurs divers
N’oubliez pas d’indiquer les aménagement extérieur tels que les dalles, terrasses, abris, cabanons, véranda, barbecue… Ses aménagements sont aussi règlementé dès lors qu’ils sont fixes ou font plus de 5m².
Espaces verts: végétations, plantations...
Vous devez également indiquer les plantations avant et après travaux. Les espaces verts ont une importance primordiale notamment pour la biodiversité. Dans certaine commune il peut vous être demandé un calcul démontrant la prise en compte du BioTope. Vous devez donc indiquer si vous allez planter ou abattre des plantes/arbres.
Les réseaux Voirie et Réseaux Divers (VRD)
Il est important de faire apparaitre les réseaux d’électricité (EDF) et de gaz, de téléphonie (PTT), d’Eaux Pluviales (EP), d’Eaux Usées (EU) et d’Eau Potable (AEP) selon la nature du projet. Si votre terrain est viabilisé, il suffira de représenter par des traits, le raccordement aux réseaux publiques. Si ce n’est pas le cas, notamment pour les évacuations, vous devrez présenter une solution de traitement des eaux pluviales et des eaux usées (tranchées d’infiltrations, puits perdu, fosse septique, micro station…)
Les annotations
Pour faciliter la compréhension de votre projet, il est recommandé d’indiquer l’emplacement des prises des photographies de l’environnement proche et lointain, de la coupe générale, du Nord, de l’accès à la parcelle et des voiries publiques.
Différences et similarités entre Plan de masse et Plan de situation
Souvent confondus, le plan de masse et le plan de situation jouent pourtant des rôles distincts dans le cadre d’une demande d’autorisation de construire. Bien qu’ils soient tous deux des éléments graphiques essentiels de votre dossier (respectivement référencés sous les codes PC2, PCMI2, DP2 et PC1, PCMI1, DP1), ils présentent des différences notables en termes d’échelle, de contenu et de finalité.
Le plan de situation, comme son nom l’indique, vise à situer le projet à l’échelle de la commune. Généralement réalisé à des échelles de 1/1000ème ou 1/5000ème, il s’appuie souvent sur un plan de composition du cadastre ou un plan IGN Géoportail. Sur ce document, la position du projet est clairement indiquée, permettant ainsi une localisation précise au sein de la commune.
Quant au plan de masse, il offre une vision plus détaillée et plus proche de votre projet. Habituellement établi à une échelle de 1/200ème, il doit représenter l’état existant et l’état projeté de votre projet de construction. Ce plan comporte une multitude d’informations cruciales pour vérifier la conformité de votre projet aux réglementations en vigueur, que ce soit le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Règlement National d’Urbanisme (RNU), ou les règles spécifiques d’un lotissement.
Ces deux plans, bien que différents, travaillent ensemble pour fournir une vue d’ensemble précise et détaillée de votre projet. Comprendre leurs différences et leurs similarités est essentiel pour naviguer efficacement dans le processus d’autorisation de construction.
Guide étape par étape : Comment dessiner un plan de masse ?
Etape 0: Pré-requis
- Logiciel de CAD (type AutoCAD, ArchiCAD…) ou 3D comme Google Sketchup gratuit
- Plan du géomètre (de préférence) ou plan du cadastre à l’échelle
- Plans de votre projet
- Plan Local de l’Urbanisme (PLU) ou Règlement National de l’Urbanisme (RNU), règlement de lotissement (si votre projet se situe dans un lotissement avec un règlement spécifique)
Étape 1: Le fond de plan
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01
Plan du géomètre
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01-BIS
Plan du cadastre.gouv.fr
Étape 2: Votre projet
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02
Implantation de votre projet
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02-2
Cotations
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02-3
Annotations
Étape 3: Les aménagements extérieurs
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03-1
Accès / Parkings
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03-2
Clôtures / Portails
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03-3
Végétation
Étape 4: Les réseaux VRD
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EDF
Electricité (EDF)
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PTT
Téléphonie (PTT)
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AEP
Eau potable (AEP)
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EU
Eaux usées (EU)
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EP
Eaux pluviales (EP)
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GAZ
Gaz (GAZ)
Exemple pratique de plan de masse
L'Importance de l'échelle d'un plan de masse
L échelle est un élément crucial dans la réalisation d’un plan de masse, souvent négligé mais qui a un impact considérable sur la précision et la compréhension du plan. Elle représente la proportion entre les dimensions réelles sur le terrain et celles dessinées sur le plan. Par exemple, une échelle de 1:100 signifie qu’un centimètre sur le plan représente un mètre dans la réalité.
L’utilisation d’une échelle appropriée garantit que tous les éléments du projet de construction, tels que les bâtiments, les voies d’accès, les espaces verts, etc., sont représentés de manière précise et proportionnelle. Cela permet à quiconque examine le plan de masse, qu’il s’agisse du propriétaire, de l’architecte, ou du service d’urbanisme, de comprendre facilement l’aménagement du site et les dimensions de chaque élément.
Il convient de noter qu’en France, la loi impose des échelles spécifiques pour les plans de masse soumis dans le cadre d’une demande de permis de construire. En général, une échelle de 1:200 ou 1:500 est couramment utilisée pour un plan de masse, mais cela peut varier en fonction de la taille du projet et du terrain.
Ainsi, l’échelle est plus qu’un simple détail technique, c’est un outil essentiel pour assurer la précision, la clarté et la validité légale de votre plan de masse.
FAQs : Réponses aux Questions fréquemment posées sur le plan de masse
Comment obtenir le plan de masse ?
Un plan de masse, souvent créé par un architecte ou un constructeur, n’est pas un document préétabli. Il diffère du plan cadastral, qui est principalement utilisé pour établir le plan de situation. Le plan cadastral peut néanmoins servir de base pour le plan de masse si vous voulez le réaliser vous-même. Il est essentiel de noter qu’un plan de masse ne peut pas être téléchargé car il contient un multitude d’informations absentes du plan cadastral.
Qu'est-ce qu'un plan de masse ?
Un plan de masse est une représentation graphique, vue de dessus, qui détaille l’ensemble d’un projet de construction ou d’aménagement sur un terrain. Il met en évidence les bâtiments, les voies d’accès, les espaces verts et toutes autres caractéristiques pertinentes du site.
Comment faire un plan de masse gratuit ?
Qui peut faire un plan de masse ?
Quel logiciel gratuit pour faire un plan de masse ?
Qu'est-ce qu'un plan de masse en 3 dimensions ?
Quelle est la signification de l'acronyme AEP ?
Quelle est la signification de l'acronyme PTT ?
Quelle est la signification de l'acronyme NGF ?
L’acronyme NGF signifie Nivellement Général de la France. Pour un plan de masse, vous allez devoir indiquer les altitudes NGF du terrain. Elles sont généralement repérées sous forme de courbes de niveaux ou de points altimétrique sur le plan du géomètre.
Comment faire un plan de masse à l'échelle ?
Quelles sont les échelles conventionnelles de dessin en architecture ?
Les échelles conventionnelles en dessin d’architecture sont les suivantes:
- 1:50 ème = 2 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan de niveau)
- 1:100 ème = 1 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan en coupe)
- 1:200 ème = 0,5 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan de masse)
- 1:500 ème = 0,2 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité.
- 1:1000 ème = 0,1 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: plan de situation)
- 1:20 ème = 5 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: détails architecturaux)
- 1:25 ème = 4 cm sur le papier correspond à 1 mètre dans la réalité. (ex: détails architecturaux)
Elles sont souvent utilisable avec un kutch (sorte de règle pour convertir rapidement les mesures papier/réalité souvent utilisée par les architectes)
Comment faire un plan de masse pour EDF / Enedis ?
Faire un plan de masse pour EDF (Électricité de France) / Enedis (ex-ERDF, gestionnaire du réseau de distribution d’électricité) nécessite de suivre des étapes spécifiques pour s’assurer que le plan répond aux exigences des acteurs du secteur de l’énergie. Voici les étapes clés à suivre :
Recherche des informations : Avant de commencer, il est essentiel de rassembler toutes les informations concernant votre projet, telles que les dimensions du terrain, l’emplacement des bâtiments, des installations électriques et des équipements à raccorder.
Échelle et orientation : Choisissez une échelle appropriée pour le plan de masse (par exemple, 1:200 ou 1:500). Assurez-vous que l’orientation du plan est claire, en indiquant le nord géographique.
Représentation du terrain : Dessinez les limites du terrain et indiquez les dimensions (longueur et largeur). Incluez les rues, les chemins d’accès, les trottoirs et les parkings, ainsi que les espaces verts.
Bâtiments et installations : Représentez tous les bâtiments existants ou projetés, en indiquant leur usage et leur implantation sur le terrain. Les éléments électriques tels que les compteurs, les transformateurs, les disjoncteurs et les câbles doivent également être clairement identifiés.
Réseau électrique : Incluez les éléments du réseau électrique, tels que les lignes électriques aériennes ou souterraines, les postes de transformation, les points de raccordement et les équipements de protection. Indiquez également la distance entre ces éléments et les bâtiments ou les limites du terrain.
Coordonnées GPS : Fournissez les coordonnées GPS du terrain et des principaux éléments du réseau électrique, si possible.
Légende et annotations : Incluez une légende pour expliquer les symboles et les abréviations utilisés dans le plan. Ajoutez des annotations pour fournir des informations supplémentaires si nécessaire.
Vérification et validation : Une fois le plan de masse terminé, vérifiez qu’il respecte les normes et les exigences d’EDF / d’Enedis. Vous pouvez consulter les guides et les recommandations disponibles sur leurs sites Web pour vous assurer que votre plan est conforme.
Soumission du plan de masse : Envoyez le plan de masse à EDF / Enedis pour examen et approbation. Ils pourront vous fournir des conseils et vous guider dans le processus de raccordement au réseau électrique.
En suivant ces étapes, vous pourrez créer un plan de masse adapté aux exigences d’EDF / d’Enedis pour faciliter la mise en œuvre de votre projet.
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