Permis de construire: Guide complet 2022

T out savoir sur le permis de construire en 2022. Quelle est la règlementation ? Qu’est-ce qu’un PLU? Qu’est-ce que le Cerfa 13406 ? Quelle sont les délais d’obtention? Quel est le prix ? Quelles sont les recours, la validité, l’affichage, la norme RE2020 ? Autant de question auquel nous allons vous répondre.

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Comprendre la règlementation et savoir établir un permis de construire sereinement.

Définition: Qu'est ce qu'un permis de construire ?

Un permis de construire est un dossier administratif faisant partie des autorisations d’urbanisme, tout comme la déclaration préalable de travaux. Il permet aux services d’urbanisme de votre commune de vérifier que votre projet respecte les règles et codes de l’urbanisme. Le permis de construire est obligatoire pour la réalisation de projets de construction de moyenne à grande envergure. Il ne s’agit pas simplement d’une formalité ou d’un formulaire Cerfa à remplir. Au contraire, c’est un dossier complexe qui nécessite des connaissances et du temps pour rassembler toutes les pièces demandées. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour s’assurer que votre projet de construction soit approuvé rapidement.

Dans quel cas, un permis de construire est-il obligatoire ?

Un permis de construire est obligatoire lorsque vous avez un projet de construction qui créé un certain nombre de mètres carrés de de surface de plancher et d’emprise au sol ou un projet de modification de l’aspect extérieur de votre habitation ou bâtiment.

Si votre projet se situe sur une parcelle avec un bâtiment existant, il est important de la prendre en compte dans le calcul des surfaces existantes et projetées dans le cas d’une extension. Ceci déterminera s’il faut établir une simple déclaration préalable aux travaux ou une demande de permis de construire et si le recours à l’architecte est obligatoire ou pas.

Quels projets sont soumis à un permis de construire ?

  • Construction d’une maison individuelle de plus de 20m².
  • Tous travaux d’extension: agrandissement, surélévation, aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 20 m2. Si votre parcelle est dans une zone urbaine d’une commune avec un Plan Local d’Urbanisme (PLU) alors la surface peut aller jusqu’à 40m².
  • Construction d’un garage, carport, abri de jardin, d’une véranda, dépendance… Ces projets sont classés dans la catégorie des annexes.
  • Construction d’une piscine dont le bassin a une superficie supérieure à 100 m². Il en est de même pour certaine piscine couverte avec une couverture supérieure à 1,80 m.
BON A SAVOIR

Si votre projet n’entre pas dans les critères précédents, cela ne veut pas dire que votre projet ne nécessite aucune autorisation.
En effet, dans certains cas tel que pour les projets inférieur à 20m² ou pour les modifications de façades, une déclaration préalable aux travaux est obligatoire.

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Peut-on construire sans permis de construire ?

Il est possible de construire sans demande de permis ou de travaux mais votre construction devra représenter moins de 5 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol. Si vous décidez de construire sans faire la demande de permis de construire ou de déclaration préalable aux travaux, vous encourez des risques. Cela représente une infraction au code de l’urbanisme. Si un agent de l’état ou un agent de police constate votre infraction, il peut vous adresser un procès verbal. Suite à ça, le tribunal de grande instance prendra une décision.

Quels sont les risques de construire sans permis ?

  • Arrêt immédiat des travaux
  • Démolition de l’ouvrage (vos constructions)
  • Mise en conformité de vos constructions

Si l’urbanisme est conciliant, vous devrez simplement établir les pièces graphiques et écrites conformément aux travaux réalisés dans les plus brefs délais. Vos travaux seront toutefois interrompu le temps de la mise en conformité. Sachez que si les travaux que vous avez réalisés sans autorisation, ne sont pas conforme à la règlementation, la démolition sera probablement obligatoire.

Sachez que l’infraction peut être constaté jusqu’à 10 ans après la réalisation de vos travaux. Vous encourez également une amende allant de 2000€ à 6000€ du mètre carré. (article L.480-4 du code de l’urbanisme).

Quand est-ce que le recours à l'architecte est obligatoire ?

D’un point de vue général, dès lors que votre projet de construction porte la surface de plancher ou la surface d’emprise au sol à plus de 150m², le recours à un architecte sera obligatoire. Cependant pour les autres travaux, il existe une multitude de critères qui peuvent agir sur l’obligation ou non de recours à un architecte.

Terrain nu de toute construction

Si vous souhaitez faire construire une maison individuelle ou un annexe (garage, abri de jardin…) sur une parcelle nu, sans présence de construction, le recours à l’architecte est obligatoire seulement si la surface de plancher ou d’emprise au sol est supérieur à 150m² ou si vous souhaitez déposer le permis en tant que SCI.

Terrain avec constructions existantes

Si vous souhaitez agrandir votre maison, créer une extension (garage, extension…) ou agrandir un bâtiment existant, le calcul pour déterminer le recours à l’architecte est plus complexe. Vous devez prendre en compte la surface de plancher et d’emprise au sol avant et après travaux. En revanche, si votre projet est bien distinct du ou des bâtiments existants, il faut uniquement prendre en compte les surfaces de votre projet. Dans tous les cas, si votre projet créé moins de 20m² de SP ou de CES, vous n’aurez pas besoin de passer par un architecte.

Si l’agrandissement est compris entre 20 m² et 40 m² et qu’il porte la surface totale à plus de 150 m² de surface de plancher, il faudra demander un permis de construire et recourir à un architecte.

Si votre projet est soumis à permis de construire et que la surface de plancher et d’emprise au sol finale dépasse 150m², alors le recours à l’architecte est obligatoire.

Quel est le prix d'un permis de construire ?

Une demande de permis de construire est, en elle-même, gratuite mais peut engager des frais annexes. Si vous décider de réaliser vous-même le dossier de permis de construire, la constitution du dossier vous coutera simplement de l’huile de coude et peut être quelques feuilles de papier et de l’encre.

Coût d'un architecte:

On estime à environ 50 € HT/m² le tarif habituellement demandé par un architecte pour la constitution d’un dossier de permis de construire et son dépôt en mairie, avec un prix minimum de 1 500 € HT. Si vous confiez l’intégralité de votre projet à un architecte (de la conception à la livraison), la demande de permis de construire sera incluse dans les honoraires (10 à 12 % du montant global des travaux). Si la surface de plancher de la construction est inférieure à 150 m², vous pouvez tout à fait décider de créer vous-même les plans, ou d’avoir recours aux services d’un dessinateur. Celui-ci se chargera alors de concevoir les plans de la même façon qu’un architecte.

Coût d'un dessinateur:

Si le recours à un architecte n’est pas obligatoire, vous pouvez décider de demander les services d’un dessinateur. Le dessinateur expérimenté peut réaliser le même travail qu’un architecte pour un coût généralement inférieur. A la différence d’un architecte, le dépôt de la demande sera à votre nom propre, le dessinateur se chargera donc de monter le dossier complet que vous devrez déposer vous-même en mairie. Certains dessinateurs proposent néanmoins le dépôt de votre dossier, mais vous devrez signer une dérogation. Le tarif demandé par un dessinateur varie entre 400 et 2000 euros TTC suivant la taille de votre projet.

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Coût annexes:

Si la surface de votre projet est supérieur à 50m², sachez que vous devrez faire intervenir un bureau d’étude thermique pour vérifier la conformité de votre projet avec la réglementation thermique en vigueur. Le prix à envisager pour une telle étude est d’environ 140 euros TTC pour l’attestation seule.

Si votre projet présente des particularités il peut vous être demandé de fournir des documents complémentaires comme, par exemple, une étude d’infiltration des eaux. Bien entendu, cela engagera des frais complémentaires non négligeable.

Quelles sont les taxes liées permis de construire ?

La construction ou la modification d’un bien déclenche le paiement de taxes d’urbanisme. Celles-ci sont locales, départementales ou régionales et obéissent chacune à des règles spécifiques. Il est important de vérifier pour chaque situation les taxes

La taxe d'aménagement

La taxe d’aménagement a été instituée le 1er mars 2012 en substitution de la Taxe locale d’équipement (TLE). Elle doit être versée à l’occasion de la construction, la reconstruction, l’agrandissement de bâtiments et aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. Elle est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager.

La taxe est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations, nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration préalable), et aux opérations qui changent la destination des locaux dans le cas des exploitations agricoles.

Comment calculer la taxe d'aménagement ?

Le montant de  la taxe d’aménagement est calculé selon la formule suivante :

  • surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire (sauf valeur fixe pour certains aménagements) x taux fixé par la collectivité territoriale.

La redevance d’archéologie préventive

Une personne publique ou privée qui prévoit de faire des travaux touchant le sous-sol doit verser une redevance d’archéologie préventive (RAP) destinée à financer les diagnostics archéologiques. Le versement de cette redevance et son calcul dépendent de la nature des travaux

La taxe foncière

Construire ou la modifier votre construction enclenchera automatiquement le paiement de la taxe foncière. Vous êtes ou devenez propriétaire: Vous devrez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Mais attention, il existe des exonérations liées à la propriété ou à la personne propriétaire.

Comment faire un dossier de demande de permis de construire ?

Avant de se lancer dans la constitution du dossier, il est impératif de vérifier si votre projet est soumis à un Plan Local de l’Urbanisme (PLU) ou à un Règlement National de l’Urbanisme (RNU) ou à un règlement de lotissement. Pour cela, vous allez devoir chercher le plan d’assemblage où vous pourrez déterminer la zone dont votre projet dépends (exemple: Zone U pour Urbaine).
Vous devrez vérifiez si vous êtes ou non dans un secteur protégé, à proximité d’un bâtiment historique ou dans un quartier régie par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître votre possibilités constructibles.

Vous devrez donc prendre en considération toutes les obligations et respecter la règlementation dont vous dépendez.

En plus de renseigner les informations demandées dans le cerfa n°13406 vous devrez établir diverses pièces graphiques et écrites et fournir des photographies. Vous devez fournir au minimum 8 pièces graphiques et écrites:

PCMI1 ou PC1. Plan de situation du terrain

4 exemplaires + 5 exemplaires supplémentaires minimum
Le plan de situation permet d’identifier les règles d’urbanisme applicables, ce plan permet de situer le terrain sur la commune et de localiser sa zone. On peut y ajouter une photographie aérienne pour mieux situer le terrain dans son environnement.

4 exemplaires + 5 exemplaires supplémentaires minimum
Le plan de masse est un plan plus rapproché qui permet de visualiser les bâtiments et parcelles voisines. Les dimensions et l’implantation du projet sur le terrain y figure avec les cotations dans les 3 dimensions: largeur, longueur et hauteur/altitudes. On doit visualiser le raccordement des réseaux VRD (Voirie Réseaux Divers), les bâtiments, végétations, accès créés ou supprimés.

4 exemplaires + 5 exemplaires supplémentaires minimum
Ce plan, en réalité cette coupe, permet de visualiser le projet sur un plan coupé du terrain sur toute sa longueur depuis les limites de la parcelle. Il y figure les altitudes, hauteurs de construction, profondeur des fondations, profil du terrain..

PCMI4 ou PC4: Notice descriptive

4 exemplaires minimum
La notice est un document écrit qui présente le projet dans sa globalité, la configuration du terrain avant et après travaux, les matériaux et coloris prévus pour la construction.

PCMI5 ou PC5. Un plan des façades et des toitures

4 exemplaires minimum
Les élévations des façades et des toitures permettent de visualiser l’aspect extérieur du projet avec ses ouvertures: portes, fenêtres, baies vitrées, … ainsi que les hauteurs sur un plan différent. On repère aussi les débords de toiture.

PCMI6 ou PC6. Un document graphique (3D)

4 exemplaires minimum
Le document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement est en réalité une modélisation 3D intégré sur l’une des photographies du terrain. Idéalement, intégrée sur une photographie prise depuis l’espace publique.

PCMI7 ou PC7. Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche

4 exemplaires minimum
Cette photographie a pour but de situer l’emplacement future de la construction ou du projet sur le terrain. On peut éventuellement aussi y apercevoir les constructions voisines proches.

PCMI8 ou PC8. Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain

4 exemplaires minimum
Cette photographie a pour but de situer le terrain au milieu de son environnement. On y aperçoit les maisons, terrains voisins.

4 exemplaires minimum si concerné
Cette pièce écrites ne concerne que les projets d’habitation. Elle détaille les résultats émanant du calcul de la résistance thermique de votre projet en fonction des matériaux choisis pour isoler votre habitation.

EN BREF

4 dossiers complets (PCMI1 à PCMI8, éventuellement PCMI14-1) + 5 exemplaires des PCMI1, PCMI2 et PCMI3. Des exemplaires supplémentaires peuvent vous être demandés suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet.

Où déposer le dossier de permis de construire ?

Le dossier de permis de construire complet doit être déposer en mairie au service de l’urbanisme. La mairie vous affecte alors un numéro d’enregistrement lors de la demande et vous délivrera un récépissé. Il se chargerons ensuite de distribuer vos exemplaires aux différents services pour instruction. Si vous souhaitez déléguer cette tache, il est possible de faire une dérogation. La personne choisis déposera le dossier en votre nom. Si vous passer par un architecte, il doit lui-même se charger du dépôt.

Qui délivre les permis de construire ?

L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire est le maire, au nom de la commune, dans les communes dotées d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ainsi que, lorsque le conseil municipal l’a décidé, dans les communes qui sont dotées d’une carte communale, et le préfet ou le maire au nom de l’État dans les autres communes.

Quel est le délai pour obtenir un permis de construire ?

Le délai d’instruction d’un permis de construire est de 2 à 3 mois suivant le projet et sa localisation. Dans les 15 jours suivant le dépôt de votre dossier, un avis précisant les caractéristiques de votre projet est affiché en mairie. Les services administratifs de la mairie disposent de deux mois pour donner une réponse favorable ou défavorable à votre demande de permis de construire. Ce délai de 2 mois correspond à la période d’instruction de votre dossier de permis de construire. Si après le temps réglementaire d’instruction vous n’avez pas de nouvelle de votre mairie, vous pouvez considérer cela comme un accord tacite. Cette règle est définie dans l’article R 424-1 du Code de l’urbanisme. Cependant, demander confirmation à votre mairie avant de démarrer les travaux !

Quel est la durée de validité d'un permis ?

La durée de validité d’un permis de construire est de 5 ans au maximum si renouvellement. En effet, de base le permis à une durée de validité de 3 ans, renouvelable deux fois 1 an.

Dessinateur-Projeteur depuis 2013 à Chambéry

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Qu'est-ce que le délai de droit des tiers ?

Le délai de droit des tiers est déclenché dès que vous affichez votre permis de construire sur votre terrain. Ce délai permet à toute personne justifiant un intérêt de contester votre permis de construire si elle peut prouver que votre projet impacte directement l’utilisation ou l’occupation de son propre bien. Il peut s’agir d’un voisin proche de votre habitation, par exemple. Ce délai de recours des tiers est limité à 2 mois, il est donc recommandé de patienter pendant cette période avant de commencer les travaux afin de donner la possibilité aux tiers de s’exprimer.

Comment contester un permis de construire ?

Si un tiers considère que le projet en cours dans son voisinage affecte directement les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut entamer une procédure pour contester le permis de construire. Avant de le contester, le tiers doit avoir accès à l’affichage en mairie du permis et l’étudier pour voir s’il y a des failles. Si le permis est conforme aux règles d’urbanisme, la contestation peut être risquée pour le tiers qui peut être tenu responsable de dommages et intérêts. Si le tiers possède des éléments tangibles pour contester le permis, il peut entamer une procédure soit par un recours gracieux en lettre recommandée avec avis de réception accompagné de ses justificatifs, soit par un recours contentieux accompagné de ses pièces justificatives devant le tribunal administratif. Dans les deux cas, il est obligatoire d’informer la mairie et le titulaire du permis de construire. Le juge administratif peut annuler le permis, suspendre les travaux si commencés, ou fixer un délai pour que le titulaire du permis demande un permis modificatif.

Comment modifier un permis en cours d'instruction ?

Il est possible de modifier un permis de construire. Pour ce faire, il faut déposer une demande de modification auprès de l’autorité ayant délivré le permis, en y joignant tous les éléments nécessaires à la compréhension du projet modifié.

Si la modification concerne un aspect mineur du projet, elle peut être acceptée par l’autorité compétente sans nécessiter une nouvelle instruction du dossier. Cependant, si la modification est jugée substantielle, une nouvelle instruction sera nécessaire et le délai d’instruction sera de nouveau applicable. Dans ce cas, l’autorité compétente pourra refuser la demande de modification si elle estime que les éléments présentés ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.

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